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贷款市场报价利率(LPR)运用对房地产估价影响

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020/4/30     浏览次数:    

贷款市场报价利率(LPR)运用对房地产估价影响

一、推动贷款市场报价利率(LPR)运用的主要内容

存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

二、关于贷款市场报价利率(LPR)的说明

(一)、什么是贷款市场报价利率(LPR)

贷款基础利率,又名贷款市场报价利率(Loan Prime Rate, LPR)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上,指定发布人对报价进行算术计算,形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。运行初期向社会公布1年期贷款基础利率。央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制,随后创设了LPR。2013年10月25日,贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行,首日一年期贷款基础利率5.71%。

(二)、什么是“公开市场操作利率加点”的定价方式

理想的信贷利率传导渠道是“货币政策利率—银行间市场利率—实体信贷利率”,但实际传导并不顺畅,主要体现在存款利率不能很好反映市场利率变动,而商业银行贷款主要参考贷款基准利率,也脱离了市场利率“轨道”。LPR采用“公开市场操作利率加点”定价方式后,由LPR引导贷款利率,传导路径由原先的“贷款基准利率—贷款利率”转变为“货币政策利率—LPR—贷款利率”,増加了货币政策利率直接影响贷款利率的渠道,有助于进一步疏通货币政策的传导路径。8月17日央行公告称,公开市场操作利率主要指中期借贷便利利率(MLF)。目前,我国1年期MLF利率为3.3%,低于现有的贷款基准利率(4.35%)和LPR利率(4.31%),能一定程度引导贷款利率下行。

(三)、报价行数量

旧有报价行:中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行。新增报价行:西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。

为提高贷款市场报价利率的代表性,在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家,扩大到18家。今后人民银行将指导市场利率定价自律机制定期对LPR报价行进行评估调整。

(四)、期限品种

将贷款市场报价利率由原有1年期一个期限品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种。银行的1年期和5年期以上贷款参照相应期限的贷款市场报价利率定价,1年期以内、1年至5年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价。

(五)、报价频率

中国人民银行公告〔2019〕第15号规定:自2019年8月20日起,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率,公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。贷款市场报价利率报价行应于每月20日(遇节假日顺延)9时前,按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式,向全国银行间同业拆借中心报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出贷款市场报价利率。

(六)、贷款市场报价利率(LPR)的变化趋势

 

三、贷款市场报价利率(LPR)运用对房地产估价影响

(一)、贷款利率形式的改变

过去的贷款利率是各个银行以贷款基准利率为基础上下浮动,采用市场报价利率(LPR)机制后,银行在制定贷款利率时,可以根据资金成本、客户的信用状况和期限的风险在贷款市场报价利率的基础上加减确定。

(二)、对房地产估价中运用的方法的影响

1、比较法:

贷款市场报价利率(LPR)的影响,主要体现在可比案例成交价格建立比较基础中统一付款方式、统一融资条件上,可比实例成交价格应调整为常规融资条件下的成交日期一次性付清的价格。

2、成本法:

贷款市场报价利率(LPR)的影响,主要为投资利息的计算,测算时应根据价值时点的贷款市场报价利率(LPR)加减点后,确定相应期限的房地产开发贷款平均利率。

3、假设开发法:

贷款市场报价利率(LPR)的影响,主要为涉及后续开发必要支出中投资利息的计算,测算时应根据价值时点的贷款市场报价利率(LPR)加减点后,确定相应期限的房地产开发贷款平均利率。

(三)、对市场背景描述与分析的影响

房地产估价师在估价报告中进行市场背景描述与分析时,应对贷款市场报价利率(LPR)的变化予以描述,对房地产市场可能产生的影响予以关注。

(四)、估价中注意事项

1、应收集人民银行公布的贷款市场报价利率及不同行业不同期限的平均贷款利率加减点数据,充实完善贷款利率库资料。

2、报告中有关贷款利率确定方式的改变予以关注。

3、在贷款市场报价利率(LPR)转换期,应关注因贷款利率转换对房地产市场供需主体、成交量、成交价格等产生的影响,并持续关注贷款市场报价利率(LPR)对房地产价格的影响。


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