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房地产评估

征收评估注意事项

                                                                                                                  —金阳公司内部培训


房屋价值评估是国有土地上房屋征收的重要环节,它直接影响被征收人最终可以获得征收人给予的补偿数额。在实际工作中,征收人被征收人经常会因为双方的立场不同,对评估金额的认定会有很大的差异,有的会产生很激烈的矛盾,甚至很多征收项目会因为各种原因而产生纠纷和诉讼。这就要求评估公司在工作中要更加细心与规范。

一、工作程序要规范。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条,“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”特别注意“协商选定”,这个程序是优先选用的,不能缺少。获得征收评估项目后,征收部门出具征收委托书,并签订评估委托合同。

二、收集资料要全面。根据征收评估范围,收集相关资料。征收决定公告(含片收红线图)、征收蓝线图、征收部门摸底调查表、被征收房产相关权属资料、无证房产合法性认定证明材料及测绘面积、租赁材料、其他相关资料(如会议纪要、项目有特殊规定的材料待)。

三、现场勘查准备要充分。准备现场勘查前,要通知双方人员,被征收较多的情况,可以在征收范围发布现场勘查通知书,约定时间进行现场勘查。现场勘查时要带工作牌,查勘表格不得改动,拍摄照片要全面,估价对象周边环境、建筑物外观、室外、入户门,室内每一个房间都要一一拍到。在查勘时需征得被征收人同意后方可入户,不得在现场与他人发生争执,也不做与价格相关的解释回答与承诺。

住宅商业主要登记:住宅户型、门面进深、朝向、楼层、层高、了解建成年代、登记装修情况并收集装修合同等材料、登记室内外设施设备等与征收补偿有关的东西。

设施设备主要登记:名称、型号、规格、材质、生产或启用年代、生产厂家、基础等。还有台账、发票、安装合同(大型设备),大型设施要收集设计图纸、施工合同书、结账决算书等。

隐闭工程主要登记:名称、型号、规格、材质、建成年代、设计图纸、布局走向等。

绿化树木主要登记:名称、胸径、米径、地径、冠幅、株高、数量等。

如果未能进入室内的,粘贴书面通知函告知要再次进行勘查,书面通知函里需约定补勘查期限,并留有估价人员联系方式。粘贴书面通知函要拍照留存。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告“依据不足假设”中说明。

四、报告编制要细心。征收报告在制时有一些不同的地方,大家要注意。《国有土地上房屋征收评估办法》中:

第八条、被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”;用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。
    第十条、征收报告中被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条、被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十五条、房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。
五、评估结果要客观公正。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对于被征收房屋在征收范围内无类似房地产交易,无法明确被征收房屋类似房地产市场价格的,在估价结果中说明“被征收房屋类似房地产无成交案例,不能明确类似房地产市场价格”。


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